A foglaló, mint a szerződés biztosítéka általában minden ingatlan adásvétel eleme. A köztudatban a foglalóként átadott pénzről mindig úgy beszélnek: azt el is bukhatom!
Dr. Farsang László ügyvéd válaszolt a leggyakrabban felmerült kérdésekre a foglaló jogi természete kapcsán.
HOUSE36 Blog: Mindenek előtt tisztázzuk a foglaló jogi természetét.
Dr. Farsang László: A foglaló a polgári törvénykönyv alapján a szerződéskötéskor, a szerződés biztosítékaként átadott pénzösszeg, amely teljesítés esetén a vételárba beszámít. Jogi természetét tekintve, aki adja, elveszíti, aki kapja, kétszeresen köteles visszafizetni, ha a saját érdekkörébe eső okból a szerződés meghiúsul.
Fontos kiemelnem, hogy a foglaló veszni hagyása, vagy duplán visszafizetése önmagában nem mentesíti egyik felet sem a szerződés teljesítése alól. Például, ha egy eladó meggondolja magát, és visszafizeti a foglaló kétszeresét, a vevő egy polgári peres eljárásban még mindig kikényszeríttetheti az eladást.
HOUSE36 Blog: Mi tekinthető saját érdekkörnek egy szerződés meghiúsulása esetén?
Dr. Farsang László: Minden olyan körülmény, melyre ráhatásom van, volt, vagy lehet, illetve az én tevékenységem folytán bekövetkezett esemény a saját érdekkörömnek minősül.
Például, ha egy vevő átad foglalót, majd a vételár fennmaradó részét egy ingatlaneladásból kívánja kifizetni, de az eladott ingatlan esetében a szerződés meghiúsul, majd ennek következtében nem tudja megvásárolni a kívánt ingatlant, az saját érdekkörének minősül, hiszen egy általa korábban kötött szerződés vezet a meghiúsuláshoz.
HOUSE36 Blog: Saját érdekkörömnek minősül-e, ha nem kapok hitelt és ez csak a szerződéskötés után derül ki?
Dr. Farsang László: A banki hitelek esetében előzetesen érdemes felmérni a saját hitelképességünket, hiszen az elutasított hitelkérelem is saját érdekkörnek minősülhet. Ebben még a bírói gyakorlat sem teljesen egységes.
Egy szerződés azonban mindig két fél egybehangzó akarata alapján jön létre, egymással szorosan együttműködve.
Egyik félnek sem érdeke a másik felet megkárosítani, előnytelen helyzetbe hozni.
Ezért szoktam javasolni a szerződésben egy kiegészítést, hogy amennyiben a hitelkérelem beadása igazolható, és a vevő mindent megtett a pozitív kimenetel érdekében, a banki kölcsönkérelem mégis elutasításra kerül, állítsuk vissza az eredeti állapotot, és a foglaló járjon vissza a vevő részére. Ebben szinte mindenki partner.
HOUSE36 Blog: Mi történik akkor, ha én hitelképes vagyok, de az ingatlan fedezeti értékét a bank alacsonyabb összegben határozza meg, ezért csökkenti a kihelyezhető hitelösszeget?
Dr. Farsang László: Érdemes előzetes értékbecslést kérni a banktól az ilyen helyzetek elkerülése érdekében.
A szerződésekben mindig leírjuk a pontos hitelösszeget.
Ezen felül szoktam javasolni annak rögzítését, hogy ha a bank ennél kevesebb hitelt folyósítana, és a különbözetet a vevő semmilyen más forrásból nem tudja előteremteni, járjon vissza a foglaló.
Ezt egyébként egyes bankok is előírják a kötelező szerződési feltételek között.
HOUSE36 Blog: Mi a helyzet abban az esetben, ha az eladó elkölti az átvett foglalót és nem tudja visszafizetni?
Dr. Farsang László: Ez mindkét félnek kellemetlen szituáció. Ilyenkor rendszerint születik egy egyesség, hogy az eladó minél hamarabb értékesíti az ingatlant más vevő részére, és az akkor átvett összegből fizeti vissza az átvett foglalót az első vevőnek.
Szerencsére ez gyorsan megtörténhet, hiszen jelenleg a piac folyamatos mozgásban van.
Amennyiben a felek a visszafizetés feltételeiben, határidejében nem tudnak megegyezni, úgy peres eljárás is egy lehetőség, de sokkal hosszabb és költségesebb folyamat, mint a jogvita egyezséggel történő rendezése.
