Alapesetben a tulajdonosnak joga van az ingatlant birtokolni, használni, hasznosítani, hasznait szedni, valamint rendelkezhet az ingatlannal, ugyanakkor viseli a dologgal járó terheket és a kárveszélyt is (javítások, karbantartások).
Amennyiben azonban az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve, a fentebb említett jogosítványok közül akad néhány, ami a haszonélvezőt illeti meg a tulajdonossal szemben.
Hogyan keletkezhet haszonélvezeti jog egy ingatlanon?
A haszonélvezeti jog keletkezhet szerződéssel és jogszabály útján.
Az előbbi esetben az ingatlan adás-vétellel egy időben, vagy ezt követően –ahogy a neve is mutatja- szerződés útján keletkezik a jog.
A jogszabály útján keletkező haszonélvezeti jog az özvegyi jog, amely valamely házastárs elhalálozása esetén az örökösökkel szemben segít az özvegy jogait érvényesíteni – sarkalatosan nézve: az örökös ne rakhassa ki az özvegyet az örökölt ingatlanból.
Mit tehet a tulajdonos és mit tehet a haszonélvező?
A haszonélvező a Polgári Törvénykönyv értelmében a haszonélvezeti jogánál fogva „jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tartani, azt használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti”.
Sarkalatosan nézve tehát, ha egy ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve, a haszonélvező, amennyiben birtokolni kívánja az ingatlant (beköltözni), ezt megteheti, a tulajdonos ezt tűrni köteles.
Haszonélvező vagy tulajdonos adhatja bérbe az ingatlant?
Mivel a haszonélvezeti jog úgy szól, hogy a jogosult szedheti az ingatlan hasznait, egyértelműnek tűnik, hogy simán bérbe adhatja a tulajdonos beleegyezése nélkül.
Itt azonban nem minden ennyire fekete és fehér. A jogszabályok magyarra fordítva úgy rendelkeznek, hogy a haszonélvező először a tulajdonosnak köteles felkínálni az ingatlant ugyanazokkal a feltételekkel, amivel hasznosítani kívánja (bérbe adni), és csak a tulajdonos lemondása esetén köthet szerződést a harmadik féllel.
Ingatlan eladása haszonélvező tudta nélkül?
Igen, lehetséges.
Bár az emberek túlnyomó többsége úgy hiszi, a haszonélvezeti jogról való lemondás kötelező eleme az ingatlan adás-vételi szerződésnek, ez nem igaz.
A tulajdonos a tulajdonjogát értékesítheti, a haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.
Lehet-e több haszonélvező egy ingatlanon?
Nem túl gyakori, de lehetséges.
Előfordulhat, hogy az ingatlan csak bizonyos tulajdoni hányadára rendelkezik valaki haszonélvezeti joggal, míg más tulajdoni hányadokon más személyek a jogosultak, de az sem lehetetlen, hogy több személy rendelkezik haszonélvezeti joggal az egész ingatlanra.
Több haszonélvező esetén azt kell vizsgálnunk, hogy a haszonélvezeti jog a haszonélvezőket közösen, vagy egymást követően illeti-e meg. Természetesen egyszerűbb a felállás a közös haszonélvezeti jog esetén, hiszen ilyenkor a jogot egyidejűleg gyakorolhatják, hasznok és a terhek is közösen illetik meg a feleket. Persze ilyenkor is fontos a haszonélvezők közötti megállapodás, amit szerződésben rögzítenek.
Ha a haszonélvezeti jog egymást követően illeti meg az érintetteket, akkor sorrendben gyakorolhatják jogaikat.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a „hátrébb álló” haszonélvező csak és kizárólag akkor jogosult jogát gyakorolni, ha az őt megelőző jogosult haszonélvezeti joga megszűnt, vagy azzal nem élni nem kíván.
A cikk dr. Farsang László közreműködésével készült.
