A témáról
Lajos Zoltánt, a HOUSE36 Ingatlanhálózat kiskunfélegyházi fiókirodájának értékesítőjét kérdeztük.
HOUSE36 Blog: Az adó mindig egy kényes téma Magyarországon, de ez nem változtat azon a tényen, hogy a jövedelmünk után meg kell fizessünk bizonyos százalékot.
Mi a helyzet az ingatlaneladással? Mit számít ingatlaneladásból származó jövedelemnek?
Lajos Zoltán: Először is tisztázzuk leegyszerűsítve a
jövedelem fogalmát. A jövedelem nem egyenértékű a bevétellel. Ha bevételre teszek szert, de költségem is felmerült az ügyletben, akkor a kettő különbözetét nevezhetem a jövedelmemnek.
Ingatlanok eladása során sincs ez másképp. Sokan nem is sejtik, de ingatlaneladásoknál sem ritka, hogy az eladónak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége támad. Nem kell megijedni, a tévhitekkel ellentétben ez nem az eladási ár 15%-át jelenti.
Egy ingatlan eladása során a jövedelem, ami az adófizetés alapja,
a szerzési és az eladási ár különbözete.
Tehát ha én vásároltam egy ingatlant 20 millió forintért, majd eladom 25 millióért, 5 millió forint a jövedelmem, mely után be kell fizetnem a tizenöt százalék adót.
HOUSE36 Blog: Milyen tényezők befolyásolják még az adóalapot?
Lajos Zoltán: Fontos figyelembe venni a
költségeket. Maradva a példánál: ha én vásároltam 20 millió forintért egy ingatlant, melyre számlával igazolható módon költöttem 3 millió forintot, majd eladom 25 millióért, az adóalap máris csak 2 millió forint.
Ezen felül
a szerzés éve és az eladás éve sem mindegy, hiszen legfeljebb 5 évig áll fenn az adófizetési kötelezettség.
Ha az ingatlant 2014-ben vásároltam 20 millióért és 2019-ben adom el drágábban, a különbözet után már nem kell személyi jövedelemadót fizetnem.
HOUSE36 Blog: Szó esett a szerzéssel és eladással kapcsolatos költségekről.
Mit lehet elszámolni, mint költség?
Lajos Zoltán: A szerzéssel és az eladással összefüggő költségeket, valamint az értéknövelő beruházásokat lehet elszámolni.
A
szerzéssel összefüggő költség például az ügyvédi munkadíj, szakértői költség, illeték. Eladás során ide sorolható az ingatlanközvetítő sikerdíja.
Értéknövelő beruházás minden olyan költés, amely - ahogy a nevében is benne van -, értéknövelő tényező: ez lehet festés, burkolás, nyílászárócsere, szigetelés, más műszaki, vagy esztétikai felújítás.
Csak olyan költségek számolhatók el, amik az „ingatlanhoz tartoznak”: egy kanapé, egy szőnyeg, egy függöny nem, hiszen ezeket magával viheti az eladó. A beépített bútorok (konyha, fürdő) viszont tekinthetők költségnek.
HOUSE36 Blog: Említetted a szerzéssel és eladással kapcsolatos költségeket.
Milyen kiadásokkal kell számolnia egy vásárlónak az ingatlan vételárán felül?
Lajos Zoltán: Az egyik költség az
ügyvédi munkadíj, mely általában a kölcsönösen kialkudott vételár 1%-a is lehet. Ez abszolút egyéni, minden ügyvéd máshogy határozza meg a saját díját. A HOUSE36 ügyfelei szinte féláron vehetik igénybe az ügyvédi szolgáltatást az iroda partnereinek köszönhetően.
Felmerül még a tulajdonjog bejegyzési illeték és a vagyonszerzési illeték. Az előbbi elenyésző, az utóbbi akár milliós összeg is lehet.
A
vagyonszerzési illeték egységesen 4% az egymilliárd forint alatti ingatlanokra. Új építésű ingatlanok esetében, 35 év alatti első lakásszerzők esetében, vagy ingatlaneladás után vásárlók esetében az összeg jóval kevesebb, akár nulla is lehet.
Nem a vevők, az
eladók költsége az ingatlanközvetítő sikerdíja, valamint az energetikai tanúsítvány elkészítése.
Ha nem szeretnénk tehát, hogy meglepetések érjenek, fontos, hogy legyen tartalékunk, mind eladóként, mind vevőként az egyéb járulékos költségekre.
HOUSE36 Blog: Még az adó kapcsán egy kérdés: mikor kell ezt megfizetni és hogyan?
Lajos Zoltán: Akárcsak minden jövedelmünket, ezt is az adóbevallásunkban kell feltüntetni az értékesítést követő évben.
Kapcsolódó cikk:
Elveszett a jogszabályokban? Íme a vagyonszerzési illeték kisokos!
